摩根大通预测：中国房地产供应将减少30%，房价或将迎来转折点

近年来，购房者频繁询问一个问题：现在的房子还能买吗？答案或许埋藏在摩根大通的一份研报中。这份报告于今年九月发布，指出到2027年时，中国新房供应将减少30%，楼市的重大转折点正好在这一时期。虽然这个数字并不显赫，但却让许多观望者开始动摇。摩根大通在中国房地产市场重要时刻上的正确判断为人知晓，值得认真分析。它的前几次预判均准确，比如在2014年，当市场情绪低迷且库存过多时，该行预测政策底将显现，核心城市将在次年春季复苏，结果深圳率先回暖，紧接着北京等城市也相继跟随。

在2021年初，该机构对房地产企业的债务风险表达了担忧，提前三个月预知了之后的风险集中。在2022年年底，随着金融政策的出台，他们向市场传递了政策底和市场底之间还有较长的磨合期。三次重大节点的判断几乎一致，这让人对其2027年30%的预判更加重视。

那么，这30%的下降是如何得出的？关键因素在于现房销售模式的转变。传统上，房企通过预售先收到款项再建设，但如今的新规要求房子必须建设到一定阶段，甚至封顶后才能进行销售，预售款被严格监管，资金周转周期显著变长，开发商在拿地方面变得更为谨慎。

数据显示，今年前八个月，全国住宅新开工面积同比下降超过25%，房地产开发投资也在持续下滑，土地出让收入同比下跌近三成，热点城市的住宅用地成交量更是大幅缩水。由此，摩根大通的30%下降预測其实是基于现实数据的保守估计。值得注意的是，现房销售的改变使得市场补货的速度显著减缓，以往市场回暖时企业迅速拿地开工的情况，如今却需要更长时间才能完成房屋交付。

不仅摩根大通，就连高盛的地产专家也认可这种判断。他们认为，销售模式的转变将在2027年后引发长期的供应紧张。瑞银、野村和中信等机构的判断也一致，均朝着2027年前后看齐。这种一致性在近期并不多见，说明了市场对于未来的普遍预期。

接下来，关注需求的情况，特别是一线城市的信号逐步显现。新房的去化周期已经压缩至一年左右，上海的二手房价连续数月稳中有升，深圳也在9月份结束了连续下跌。重点城市的二手房挂牌数量在减少，业主的议价空间从年初超过一成收窄至不足6%。在土地拍卖方面，九月的300个城市住宅用地成交溢价率回升至双位数，远高于去年的低点。这几项数据都在显示市场朝同一方向发展。

然而，需要明确的是，房市并非普涨，提及“拐点”不应盲目乐观。30%的供应缺口主要集中在持续人口流入的一线及强二线核心区域，而这些地方的房价将适度回暖，涨幅预计每年在3%到5%之间，与经济增长率相仿；至于三四线城市和基础设施落后的新城，去化周期仍在两年半以上，即使供应减少，房子依旧难以销售，未来几年的形势可能依然是平稳或缓跌。

对于计划购买第一套房的买家而言，现在可能是一个相对友善的时机。当前价格处于底部区间，买家有较大的议价空间，并且房贷利率已降至多年来的低点，政府的利率补贴、延长贷款期限、增值税减免等政策逐步实施。若等到周围人们开始谈论房价上涨时，可能议价空间就会消失，理想的位置和户型也会难以找到。历史上，每次在市场底部时，大多数人是在察觉后才行动，但此时的价位早已发生变化。

对于打算置换旧房的家庭来说，现在是个难得的迁移机会。二手房的交易流动性较往年明显改善，挂牌不会再沉寂，核心区域的改善房源仍有较多选择，尽管一二手房之间的价格差在缩小，但依然具备一定的安全垫。如果真等到明年房价真正回暖，旧房可能会少卖，而想要换的新房却涨得更快，进而提高置换成本。

至于投资房产，现在必须更加谨慎，单靠买房便能盈利的日子已经一去不复返。判断的标准十分明晰：年租金回报率能否覆盖持有成本。一线核心区域的标准为2%，而强二线的为2.5%。租金稳、租得起的房产背后一定有扎实的地段支持。若找不到符合标准的投资对象，持币待购或许是更明智的选择。依托于数据和机构的判断，关乎未来的趋势已相对清晰。房地产的拐点是每个有居住需求家庭重新计算自身财务状况的契机，确保现金流和还款能力是关键。